Le vendeur n’est pas responsable si sa résidence de tourisme est peu rentable
Même si l’investissement proposé par un professionnel n’obtient pas la rentabilité escomptée, l’agent immobilier ne manque pas forcément à son obligation d’information et de conseil.
La crise sanitaire a permis de souligner que les «loyers garantis» des résidences de tourisme ne l’étaient pas forcément et cette récente décision de justice rappelle que leur rentabilité n’est pas assurée non plus. En l’espèce, le contentieux opposait un couple d’investisseurs à un agent immobilier dans une affaire commentée sur son blog par l’avocat spécialisé en droit immobilier Me Gabriel Neu-Janicki. Les premiers avaient acquis en l’état futur d’achèvement, un appartement dans une résidence de tourisme à la montagne édifiée par une société civile immobilière (SCI) et commercialisée par un agent immobilier. Un investissement à la station de ski des Orres réalisé dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation.
Or, après avoir signé un bail commercial en 2008, il a fallu conclure dès 2010 un avenant prévoyant une baisse de 30% du loyer du fait des difficultés économiques que connaissait l’exploitant. Ce dernier a finalement été mis en redressement judiciaire, puis a bénéficié d’un plan de redressement sur dix ans. Relevant que leur investissement ne bénéficiait pas de la rentabilité promise, les acheteurs ont assigné en justice le vendeur-promoteur et l’agent immobilier, estimant qu’ils avaient manqué à leur obligation d’information et de conseil.
Part d’aléa
La Cour de cassation a balayé ces arguments en reprenant notamment le document d’information signé par les acheteurs exposant les modalités spécifiques aux résidences de tourisme et les conséquences fiscales pouvant résulter de l’interruption du contrat de bail commercial (Cour de cassation, Chambre civile 3, 8 juillet 2021, 20-13.601, voir ci-dessous). Elle rappelle que les brochures promotionnelles évoquent le potentiel locatif du bien dans l’hypothèse la plus favorable sans garantir le taux de rentabilité ni même la sécurité d’un tel investissement. Il reste toujours une part d’aléa irréductible. Par ailleurs, le lieu d’implantation de l’investissement, la station de ski des Orres, dispose d’un réel potentiel touristique, ne permettant pas à la justice d’affirmer que le vendeur et son mandataire pouvaient prévoir la défaillance de l’exploitant. Dans ces conditions, la Cour estime que ni le vendeur ni l’agent immobilier n’avaient manqué à leurs obligations.