Montagne : 75 % des résidences secondaires menacées par les nouvelles exigences énergétiques, huit ans pour rénover

Dans les stations de sports d’hiver, la rénovation énergétique des résidences secondaires devient un enjeu majeur pour l’avenir de l’hébergement touristique. Selon les estimations citées par Atout France, près de 75 % des logements concernés pourraient être affectés par les nouvelles exigences de performance énergétique à l’horizon 2034. Entre copropriétés vieillissantes, travaux coûteux et aides financières limitées, les propriétaires doivent accélérer leur transition. À Tignes et en Tarentaise, plusieurs initiatives tentent de débloquer la situation.

Dans les stations de montagne, le compte à rebours est engagé. Une grande partie du parc immobilier touristique a été construite entre les années 1950 et 1990, à une époque où l’isolation thermique ne constituait pas une priorité. Aujourd’hui, ces immeubles doivent composer avec des consommations énergétiques élevées, des équipements vieillissants et un calendrier réglementaire qui pourrait remettre en question la location de nombreux appartements.

Le défi est considérable : les résidences secondaires représenteraient jusqu’à 90 % des logements dans certaines stations de ski. Selon les chiffres cités par Anne Michel dans Le Particulier, le 6 janvier 2026, environ 75 % des lots en résidence secondaire seraient concernés par les mauvaises performances énergétiques. Cette estimation est notamment avancée par Sylvain Charlot, délégué Montagne d’Atout France.

Il convient toutefois de distinguer les logements classés F ou G des biens classés E : tous ne sont pas soumis aux mêmes échéances. L’ampleur exacte du parc concerné dépend également du périmètre retenu et des évolutions successives du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Des immeubles conçus avant les exigences actuelles

Le vieillissement du parc immobilier touristique est particulièrement visible dans les grandes stations alpines. Les programmes immobiliers développés durant les décennies de forte expansion du ski ont privilégié la capacité d’hébergement, souvent au détriment des performances thermiques aujourd’hui attendues.

« Avant le premier choc pétrolier, les constructions nouvelles étaient bien souvent équipées de systèmes de chauffage hydrauliques, alimentés par une chaudière au fioul ou au gaz. Puis le choc pétrolier et la construction massive de réacteurs nucléaires ont amené les constructeurs à se tourner vers le tout-électrique », explique Didier Chomaz, ingénieur conseil en économies d’énergie dans l’habitat, cité par Le Particulier.

Les logements ont alors été équipés de radiateurs électriques de première génération, surnommés « grille-pain », sans bénéficier nécessairement d’une isolation adaptée.

Les défauts se cumulent aujourd’hui : menuiseries anciennes, ponts thermiques, balcons en béton favorisant les déperditions de chaleur, toitures présentant des problèmes d’étanchéité et enveloppes de bâtiments peu performantes. Dans les copropriétés, une rénovation efficace suppose souvent d’intervenir simultanément sur plusieurs éléments du bâtiment.

Le remplacement des radiateurs ou des fenêtres ne suffit donc pas toujours. L’isolation des façades, de la toiture et des planchers bas, ainsi que le traitement des canalisations et la modernisation du chauffage, peuvent être nécessaires pour améliorer durablement la performance énergétique.

2034, une échéance déterminante pour les meublés de tourisme

La loi du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a renforcé les exigences applicables aux meublés de tourisme. Elle prévoit une mise en conformité progressive des logements concernés, avec des obligations spécifiques notamment pour les biens soumis à une autorisation de changement d’usage.

Selon le calendrier prévu, les logements classés G ne peuvent plus être nouvellement proposés à la location touristique dans le cadre concerné depuis le 1er janvier 2025. À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront également concernés. À compter du 1er janvier 2034, les meublés de tourisme entrant dans le champ de la loi devront respecter les critères de performance énergétique applicables aux logements décents, correspondant aux classes A à D.

Ces échéances ne signifient pas que toutes les résidences secondaires seront automatiquement interdites à la location en 2034. Le champ d’application dépend du statut du logement, de son usage et des dispositions légales applicables. Pour les propriétaires qui tirent des revenus de la location saisonnière, le risque de devoir engager des travaux demeure néanmoins réel.

Sylvain Charlot, délégué Montagne d’Atout France, estime que près des trois quarts des lots en résidence secondaire pourraient être concernés par les mauvaises performances énergétiques. Il alerte également sur les conséquences possibles pour l’économie touristique : selon les propos rapportés dans Le Particulier, l’inaction pourrait entraîner une perte d’environ 29 % des nuitées hivernales à l’échelle des massifs.

Cette projection doit être comprise comme une estimation attribuée au professionnel, et non comme une baisse déjà observée ou une prévision certaine.

Des « lits froids » qui fragilisent l’économie touristique

La rénovation énergétique n’est pas le seul défi. Selon les chiffres cités dans l’article d’Anne Michel, 30 à 40 % des résidences secondaires en montagne seraient des « lits froids », c’est-à-dire des logements occupés moins de quatre semaines par an.

L’hébergement touristique en copropriété constitue une composante majeure de l’offre des stations : les données reprises dans l’article indiquent que 80 % des lits touristiques proviennent de résidences secondaires en copropriété construites il y a plus de trente ans.

Par ailleurs, entre 2 et 3 % des meublés de tourisme de montagne sortiraient chaque année du parc locatif en raison de leur vétusté, selon les estimations citées par la publication.

La combinaison de la sous-occupation, du vieillissement immobilier et des nouvelles obligations énergétiques pose une question économique centrale. Un logement qui ne peut plus être loué dans des conditions conformes à la réglementation risque de perdre une partie de sa valeur locative. Or les stations dépendent des nuitées touristiques pour faire vivre leurs commerces, leurs restaurants, leurs écoles de ski et de nombreux prestataires.

La rénovation ne garantit cependant pas le retour des appartements sur le marché. Certains propriétaires peuvent choisir de conserver leur bien pour leur usage personnel, même après avoir réalisé les travaux.

Tignes veut accélérer la rénovation des copropriétés

Face à cette situation, plusieurs collectivités cherchent à passer d’une logique de sensibilisation à un accompagnement concret des copropriétaires.

À Tignes, la municipalité s’est engagée dans une démarche de rénovation globale des immeubles. Sur les 130 copropriétés recensées sur le territoire, 40 auraient déjà été rénovées, selon les chiffres rapportés par Le Particulier.

« Ce rythme doit s’accélérer pour atteindre 10 rénovations de copropriétés par an d’ici à 2034 », précise Olivier Duch, premier adjoint au maire de Tignes.

La commune et Tignes Développement, société d’économie mixte, approchent les syndicats de copropriétaires et les conseils syndicaux afin de les inciter à engager des travaux. Un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO) peut participer aux assemblées générales pour présenter les solutions envisageables et accompagner les copropriétés qui souhaitent aller plus loin.

L’accompagnement couvre différentes étapes : définition du programme de travaux, études techniques, conception du financement, suivi du chantier et bilan après réalisation.

Olivier Duch souligne également l’importance de la conformité des travaux avec le plan local d’urbanisme (PLU). La mairie de Tignes a assoupli son document d’urbanisme en 2019 afin de faciliter certaines rénovations par l’extérieur et certaines surélévations.

L’objectif est de permettre aux copropriétés de mener des opérations cohérentes à l’échelle du bâtiment, plutôt que de multiplier des interventions isolées qui ne traiteraient qu’une partie des déperditions énergétiques.

Jusqu’à 800 000 euros pour rénover un immeuble de vingt logements

Le coût constitue néanmoins un obstacle majeur. Selon les professionnels cités par Le Particulier, le budget d’une rénovation complète est rarement inférieur à 800 000 euros pour un immeuble d’environ vingt logements.

La facture peut comprendre l’isolation thermique des murs et de la toiture, le remplacement des fenêtres, l’isolation des combles et des planchers bas, le calorifugeage des canalisations ainsi que la modernisation des équipements de chauffage.

Les chantiers de montagne présentent des contraintes supplémentaires : accès aux bâtiments, conditions météorologiques, organisation des interventions entre deux saisons touristiques et exigences architecturales.

Une rénovation globale peut néanmoins générer des économies significatives. Certaines copropriétés rénovées auraient enregistré des réductions de consommation énergétique de l’ordre de 40 %, selon les exemples cités par la publication. Les résultats dépendent toutefois de l’état initial du bâtiment, des travaux réalisés et des usages des occupants.

Des aides financières qui restent insuffisantes

Le financement des travaux est un autre point sensible. Les copropriétés constituées majoritairement de résidences secondaires ne peuvent pas systématiquement bénéficier des dispositifs nationaux destinés à la rénovation des logements occupés à titre de résidence principale.

MaPrimeRénov’ et MaPrimeRénov’ Copropriété sont soumises à des critères d’éligibilité précis. Les conditions doivent donc être vérifiées au cas par cas, en fonction de la nature du projet et de la situation de l’immeuble.

Les certificats d’économies d’énergie (CEE), financés par les fournisseurs d’énergie dans le cadre du dispositif réglementaire, peuvent en revanche contribuer à certains travaux : isolation, calorifugeage, remplacement de chaudières ou amélioration des systèmes de chauffage.

Mais les montants obtenus peuvent rester faibles par rapport à l’investissement global.

Cédric Rossetto, directeur Syndic chez Mountain Collection Immobilier et responsable de la copropriété Plein Soleil à Tignes, cite l’exemple d’une opération de rénovation d’un montant de 1,7 million d’euros, pour laquelle les CEE n’auraient représenté que 10 000 euros.

Didier Chomaz souligne cependant que ces aides peuvent se révéler plus efficaces sur des interventions ciblées, notamment le calorifugeage ou l’isolation des combles et des planchers bas, qui peuvent parfois être financés sans reste à charge pour la copropriété, selon le projet et les conditions applicables.

Le taux de TVA peut également être réduit à 5,5 % pour certains travaux de rénovation énergétique, sous réserve de respecter les conditions prévues par la réglementation.

Le DPE évolue encore en 2026

Les performances énergétiques affichées par les logements dépendent également de la méthode de calcul du DPE, qui a évolué à plusieurs reprises ces dernières années.

En 2021, la réforme du diagnostic a notamment modifié les seuils et les modalités de calcul. En mars 2024, la surface de référence a été élargie à certains espaces chauffés auparavant exclus, comme les vérandas chauffées et certains locaux aménagés en pièces à vivre.

En juillet 2024, un coefficient de pondération a été introduit pour mieux tenir compte des consommations énergétiques rapportées à la surface des petits logements. Cette évolution était particulièrement importante pour les studios de montagne, dont les besoins en eau chaude peuvent être élevés au regard de leur superficie.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Cette modification peut améliorer le classement énergétique de nombreux logements chauffés à l’électricité.

Elle ne signifie toutefois pas que le bâtiment consomme moins d’énergie dans la réalité : elle modifie le calcul du DPE. Les travaux d’isolation restent donc déterminants pour réduire les déperditions thermiques et améliorer le confort.

En Tarentaise, 13,5 millions d’euros pour soutenir la chaleur renouvelable

Au-delà des aides nationales, les dispositifs territoriaux peuvent apporter un soutien complémentaire aux projets les plus ambitieux.

Depuis la fin de l’année 2024, les stations de la vallée de la Tarentaise bénéficient d’un dispositif de soutien à la chaleur renouvelable porté par l’Assemblée du Pays Tarentaise Vanoise (APTV), en partenariat avec le syndicat d’énergie et les collectivités de Savoie, avec l’appui de l’Agence de la transition écologique (Ademe).

Selon les chiffres rapportés par Le Particulier, le dispositif mobilise 13,5 millions d’euros de subventions sur quatre ans pour le département de la Savoie.

Amandine Coleur, chargée de mission Transition énergétique à l’APTV, indique que plusieurs projets de copropriétés sont à l’étude.

Elle cite notamment le cas d’un ensemble immobilier de plusieurs milliers de mètres carrés à Val-d’Isère, où le remplacement de chaudières au fioul par des chaudières biomasse a été évalué à 680 000 euros. Sur cette somme, 300 000 euros auraient été couverts par le Contrat Chaleur renouvelable.

Les aides peuvent ainsi atteindre une part importante du coût de certaines opérations, mais elles ne sont pas automatiques. Les projets sont examinés selon leur performance environnementale, leur cohérence avec une démarche de rénovation énergétique et les solutions de chauffage disponibles sur le territoire.

Lorsqu’un réseau de chaleur centralisé peut alimenter un immeuble situé à proximité, le recours à une installation individuelle peut ne pas être soutenu. Les solutions solaires thermiques ou géothermiques sont également à étudier lorsqu’elles sont techniquement adaptées, avant d’envisager une chaufferie biomasse.

Ces conditions rappellent que la transition énergétique ne consiste pas uniquement à remplacer une chaudière par une autre : elle suppose d’évaluer les besoins, les ressources disponibles et la performance globale du bâtiment.

Huit ans pour éviter une impasse immobilière

Entre les échéances réglementaires, le coût des travaux et les contraintes de décision en copropriété, les propriétaires de résidences secondaires disposent de peu de temps pour préparer les projets les plus complexes.

Une rénovation globale nécessite souvent plusieurs étapes : diagnostic, audit énergétique, études de maîtrise d’œuvre, consultation des entreprises, vote en assemblée générale, montage financier et réalisation du chantier. Dans les immeubles touristiques, cette préparation peut s’étendre sur plusieurs années.

Pour les stations, le risque est double : voir certains logements sortir du marché locatif et laisser se dégrader un patrimoine immobilier qui structure leur offre touristique depuis plusieurs décennies.

Les expériences de Tignes et de la Tarentaise montrent que des solutions existent, notamment grâce à l’accompagnement technique et aux financements territoriaux. Mais leur généralisation suppose une mobilisation des syndics, des conseils syndicaux, des copropriétaires et des collectivités.

La rénovation énergétique apparaît ainsi comme un enjeu qui dépasse la seule facture de chauffage. Elle concerne l’attractivité touristique, la valeur du patrimoine, la disponibilité des hébergements et la capacité des stations à adapter leur modèle économique aux exigences des prochaines décennies.

Sources

• Anne Michel, « Avec 75 % de passoires thermiques, les résidences secondaires à la montagne doivent être rénovées d’ici 8 ans pour être louées en meublé de tourisme », Le Particulier, publié le 6 janvier 2026, mis à jour le 7 janvier 2026.

• Sylvain Charlot, délégué Montagne d’Atout France : estimation concernant les logements énergivores et risque de perte de nuitées.

• Didier Chomaz, ingénieur conseil en économies d’énergie dans l’habitat : évolution des systèmes de chauffage et conseils de rénovation.

• Olivier Duch, premier adjoint au maire de Tignes : stratégie locale de rénovation des copropriétés.

• Cédric Rossetto, directeur Syndic chez Mountain Collection Immobilier : exemple de la copropriété Plein Soleil à Tignes.

• Amandine Coleur, chargée de mission Transition énergétique à l’APTV : dispositifs de chaleur renouvelable en Tarentaise.

• Cour des comptes : rapport sur les stations de montagne face au changement climatique, février 2024. Le rapport souligne notamment les difficultés de rénovation du parc immobilier et relève que 45 % des logements des stations étudiées étaient classés F ou G dans son périmètre d’analyse.

  Cour des comptes

  
  

• Service-Public.fr : règles applicables aux locations touristiques