La montée en gamme des stations, le télétravail et la rareté du foncier poussent les prix de l'immobilier à la hausse dans les massifs, malgré la remontée de la limite pluie-neige sous l'effet du changement climatique.
Le village de Bessans, situé dans la haute vallée de la Maurienne en Savoie, n'est pas une grosse station de ski, comme ses voisines de Tarentaise de l'autre côté du massif de la Vanoise. Mais, ici, comme un peu partout dans les Alpes du Nord, les prix de l'immobilier ont explosé ces dernières années. Au comptoir d'un magasin de location de skis, qui a pignon sur la route du col de l'Iseran, le patron soupire. «J'ai fait construire ma maison il y a dix ans dans la vallée. Aujourd'hui, je n'aurais plus les moyens de le faire. Les prix ont doublé depuis que je me suis installé avec ma famille.» Le prix du mètre carré atteint désormais 3.500 euros sur cette commune de 350 habitants à l'année.
Sur ce plateau à 1.700 mètres d'altitude, un entrelacs de pistes de ski de fond cerne le village. Lors de l'hiver 2020-2021, les touristes ont afflué sur le domaine, alors que les remontées mécaniques des domaines de ski alpin étaient fermées pour cause d'épidémie de Covid-19.
Malgré un hiver sans télésièges, et en dépit du changement climatique qui fait remonter la limite pluie-neige au fil des décennies, une fièvre immobilière flotte au-dessus des stations de ski, quel que soit le type de glisse qui y est pratiqué. Selon la Fnaim, premier syndicat des professionnels de l'immobilier, le prix des logements a grimpé de 8,6% en moyenne dans les stations en 2021. Sur cinq ans, la hausse atteint 21,3%.
Dans les stations les plus huppées, le mètre carré est désormais plus cher qu'à Paris. Un boom assez contre-intuitif. Le changement climatique réduit l'enneigement en montagne et menace la pratique des sports d'hiver sur les sites nichés en moyenne altitude. Alors que le thermomètre a déjà augmenté de près de deux degrés dans les Alpes par rapport à l'ère pré-industrielle (une hausse plus rapide qu'en plaine), une étude scientifique parue en 2019 estime qu'au-delà d'un réchauffement de trois degrés, «les conditions d'enneigement deviendront souvent plus hasardeuses».
Télétravail et ski
La hausse des prix touche à la fois les stations de haute montagne prisées pour les loisirs qui y sont pratiqués et les stations-villages des zones périphériques des grands bassins d'emplois, comme les environs de Grenoble, la vallée de l'Arve ou le bassin genevois.
«Pendant la crise du Covid, la montagne est devenue un lieu plus distant des turbulences du monde. Il y a une hausse des prix dans les vallées très huppées où les gens se demandent s'il faut mettre un spa ou un jacuzzi, mais il y a aussi une hausse des prix dans les petites stations proches des grandes villes, comme Villard-de-Lans ou Autran dans le Vercors qui sont proches de Grenoble. Il y a un placement de portefeuille dans les grandes stations et un phénomène de migration sociétale dans les petites stations pas trop éloignées des grandes villes où les gens cherchent un nouveau lieu de vie», analyse Philippe Bourdeau, chercheur à l'institut d'urbanisme et de géographie alpine de l'université Grenoble Alpes.
«Nous sommes dans des territoires extrêmement attractifs. Avec le télétravail, de plus en plus de gens voient la montagne comme un lieu positif», appuie Guillaume Desrues, le maire de Bourg-Saint-Maurice (Savoie), la commune sur laquelle est implantée le domaine des Arcs.
«Quand les gens me disent que c'est cher, je leur dis qu'ici c'est Paris et Disneyland à la fois.»
Jean-Thomas Olano, promoteur immobilier
La forte demande, que ce soit pour acquérir une résidence secondaire ou loger sa famille, se heurte à la rareté des biens. Dans les vallées, il reste très peu de terrains à construire. Les communes sont limitées par la pente, les zones inondables au bord des cours d'eau qui grossissent à la fonte des neiges, les couloirs d'avalanche et les terres agricoles. Autre facteur limitant: dans les stations, une large partie des logements sont des lits froids, c'est-à-dire des résidences secondaires qui sont occupées seulement quelques semaines par an par les touristes. Ce qui tend encore un peu plus le marché.
«Dans les cinq grandes stations, Méribel, Courchevel, Chamonix, Megève, Val-d'Isère, les droits à construire sont faibles et il y a peu de foncier. À Méribel, il y a une hausse des prix assez métronomique depuis quarante ans, autour de 4-5% par an. Il y a une rareté qui pousse à la hausse des prix. Dans ces stations, en général, ceux qui ont un bien le gardent. Il y a très peu de rotation», confie Jean-Thomas Olano, président de Promo 6, une agence immobilière spécialisée dans le marché alpin.
Les investisseurs qui parient sur les sports de glisse ne sont pas non plus effrayés par le changement climatique, du moins à l'horizon 2050. Xavier Le Guillermic, directeur des infrastructures villages et stratégie montagne au sein du Club Med, répond à nos questions en visioconférence. Il est attablé devant une grande photo du domaine skiable de La Rosière, à la frontière de la France et de l'Italie. En décembre 2021, le Club Med a inauguré officiellement son dernier village dans cette station huppée.
Achevé en décembre 2020, le complexe de 1.000 lits est resté vide pendant plusieurs mois à cause de l'épidémie de Covid-19. Mais cet hiver «blanc» n'a pas effrayé la marque au trident. «Avant l'ouverture d'un Club Med, on discute beaucoup avec les collectivités publiques pour s'appuyer sur leurs prospectives sur l'enneigement artificiel et naturel à l'horizon 2050. Ces études montrent qu'à l'horizon des trente prochaines années, il y aura toujours de l'enneigement au-dessus de 1.600-1.800 mètres», note Xavier Le Guillermic.
«Aujourd'hui, ils veulent plus de mètres carrés par couchage et sont moins stakhanovistes sur les pistes.»
Jean-Thomas Olano, promoteur immobilier
Le président de l'agence Promo 6, Jean-Thomas Olano est du même avis, avec une pointe de cynisme en plus. «Les prévisions climatiques amènent la limite pluie-neige vers 1.600 mètres. Les Trois-Vallées, c'est 85% du domaine au-dessus de 1.900 mètres. Je dis surtout aux gens que si dans le futur il fait chaud là-haut, ça sera la fournaise en bas dans la plaine. Le réchauffement climatique est aussi compensé par des canons à neige avec un réseau dense dans des stations comme les Trois-Vallées. Quand les gens me disent que c'est cher, je leur dis qu'ici c'est Paris et Disneyland à la fois.»
Moins de ski, plus de luxe
Selon les spécialistes de l'immobilier en zone de montagne, la récente flambée des prix est encouragée par de nouveaux projets haut de gamme qui sortent de terre. Contrairement à la génération des Bronzés font du ski, les touristes des années 2020 skient moins longtemps sur les pistes et passent plus de temps dans leur logement. Les acheteurs veulent donc des biens plus luxueux et spacieux, ce qui affole le marché.
«Il y a une nouvelle vague de constructions liée à l'arrivée d'une nouvelle génération. Avant, vous preniez la pension complète sur une semaine. Sur le plan neige de De Gaulle dans les années 1960, on était sur de très petites surfaces, les gens étaient contents d'avoir trente mètres carrés. Aujourd'hui, ils veulent plus de mètres carrés par couchage et sont moins stakhanovistes sur les pistes», ajoute Jean-Thomas Olano.
Dans la très huppée station de Méribel, le quartier du Rond-Point, composé d'une centaine d'appartements et d'une poignée de chalets, est passé de 18.000 à 25.000 euros le mètre carré en quatre ans. Après une vague de rénovations et de constructions, de nouveaux logements de bien meilleure qualité ont remplacé l'ancien bâti. Les prix se sont envolés.
«La hausse des prix dans les petites et les grandes stations provoque un phénomène de gentrification et pousse hors des stations des saisonniers et des locaux qui ont des salaires peu élevés.»
Philippe Bourdeau, géographe
Ces nouveaux projets immobiliers, du type appartements de haut standing ou établissements touristiques, représentent aussi une manne financière importante pour les stations, qui font face à une stagnation du nombre de forfaits de ski alpin vendus depuis une décennie. L'hiver 2020-2021 catastrophique n'a pas arrangé leurs affaires. Certains élus n'hésitent donc pas à vendre de nouveaux terrains constructibles pour remplir leurs caisses.
«On a eu un manque à gagner de 5 millions d'euros avec la fermeture des remontées mécaniques. On aurait pu vendre des terrains pour récupérer du cash. On a fait le choix de ne pas le faire, mais je ne peux pas jeter la pierre à mes homologues qui le font», témoigne Guillaume Desrues, le maire sans étiquette de Bourg-Saint-Maurice, qui s'est fait élire en 2020 sur un programme de protection de l'environnement avec un moratoire sur les nouvelles constructions.
Éviter l'exode des locaux
La flambée du marché immobilier en montagne agit comme un repoussoir pour les saisonniers ou les locaux. «La hausse des prix dans les petites et les grandes stations provoque un phénomène de gentrification et pousse hors des stations des saisonniers et des locaux qui ont des salaires peu élevés. C'est aussi pour ça que les stations ont du mal à embaucher cet hiver», soupire le géographe Philippe Bourdeau. Partout dans les massifs français, les commerçants et restaurateurs peinent à recruter des renforts.
Pour attirer les saisonniers et les actifs, les communes d'altitude cherchent donc la parade. «Dès qu'il y a des surfaces de plus de 1.000 mètres carrés à construire, les élus réfléchissent à comment préserver une place pour les locaux. Ils se font des nœuds au cerveau», dit Philippe Bourdeau.
À Bourg-Saint-Maurice, le nouveau maire a renié le projet d'aménagement du Quartier des Alpins voulu par son prédécesseur qui voulait faire de l'ancienne caserne des militaires du 7e bataillon des chasseurs alpins un complexe hôtelier. Les premiers coups de pelle seront donnés dans trois ans. «Il y aura des logements sociaux, de l'acquisition en bail réel solidaire… Cela sera une bouffée d'air sur le territoire. On se rend compte que les familles avec des enfants ont beaucoup de mal à se loger», raconte Guillaume Desrues.
«Cela sera une verrue sur la route du col du Galibier.»
Régie de Poortere, président de Valloire Nature et Avenir
Ce sont parfois directement les habitants qui manifestent leur colère sur le terrain face à tel ou tel nouveau grand projet immobilier. Le Club Med, qui ambitionne de nombreuses ouvertures de lieux de vacances dans les Alpes, se heurte de plus en plus à des contestations locales autour de ses projets. Des discussions avec la station de La Clusaz ont été avortées en raison de l'opposition d'une frange de la population.
Dans la station de Valloire, où le maire Jean-Pierre Rougeaux est favorable à l'ouverture d'un village vacances de 4.500 lits sur la route du col du Galibier, un collectif d'habitants s'est monté pour faire barrage au projet. «L'association a fait deux recours: un contre le schéma de cohérence territoriale et un autre contre le plan local d'urbanisme», explique Régis de Poortere, président de Valloire Nature et Avenir. Il dénonce un projet qui dégraderait le paysage du hameau du Vernet avec trois hectares de bâtis.
«Cela sera une verrue sur la route du col du Galibier. Le maire dit que nous sommes des opposants qui ne veulent rien dans leur arrière-cour. Mais à un moment, il faut bien que les gens qui habitent sur place se mobilisent s'ils ne sont pas d'accord. Au total, il y aura 100.000 mètres carrés de terre creusée et extraite. C'est une partie de la colline qui va être rasée. Dans les années 1960, les pistes de ski étaient simplement des alpages à l'été. Aujourd'hui, ce sont des endroits bien plus artificialisés par l'homme», juge le président de l'association. Comme lui, quelque 250 personnes sont opposées au Club Med.
Xavier Le Guillermic estime que ce sont principalement des propriétaires de résidences secondaires qui sont vent debout contre «son» village, et que les habitants à l'année sont plutôt favorables à la venue du poids lourd des séjours tout inclus. Ce que ne nie pas Régis de Poortere, qui donne son point de vue sur le projet. «Le maire est un ancien commerçant, et pour lui il faut faire vivre le village. Il est réellement convaincu que le Club Med est le bon projet. Mais je pense qu'il est déconnecté de la clientèle française. Avec la pandémie, on le voit, faire venir une clientèle de Russie, du Brésil, de Chine, ce n'est plus vraiment à l'ordre du jour. Il faudrait plutôt se concentrer sur une clientèle régionale.»
Il est vrai que le PDG du Club Med, Henri Giscard d'Estaing, a plusieurs fois répété qu'il pariait sur la clientèle des pays émergents pour remplir ses villages. Dans une interview accordée au Dauphiné Libéré en septembre 2019, il expliquait que le tourisme de montagne était «stagnant voire déclinant sur les marchés traditionnels (Japon, USA, France), mais en forte croissance sur les pays émergents (la Chine, l'Inde, le Brésil)».
Depuis, le Covid-19 a rebattu les cartes en éloignant la clientèle internationale des stations françaises. Un trou qui pousse certains acteurs à changer leurs plans. «En deux ans, les mentalités ont bien évolué. Avec la crise du Covid il y a une remise en question. On se rend compte qu'il faut trouver autre chose», juge Guillaume Desrues. Entre les lignes, le maire de Bourg-Saint-Maurice suggère aux élus de renoncer à participer à une course à l'aménagement de la montagne pour attirer des touristes du bout du monde, au détriment des habitants locaux.