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Résidence semi-principale : les atouts d'une installation régulière



L’occupation plus fréquente des résidences secondaires a été sensible depuis le premier confinement du printemps 2020 et les autres périodes de restrictions de circulation. Les achats de résidences secondaires ont progressé depuis un an.


La crise du Covid-19 a bousculé les pratiques de travail et les habitudes de vie. Après l’expérience des confinements et du couvre-feu, certains ont choisi de quitter le centre des grandes villes pour aller en périphérie.


D’autres ont acheté une résidence secondaire, ou rénové un bien déjà acquis, pour y passer plus de temps et télétravailler quelques jours par semaine, voire toute la semaine.


Une tendance en réaction à la crise

La prolongation de la crise sanitaire et l’essor du télétravail ont ainsi conduit de nombreux foyers à remettre en question leur mode de vie au quotidien. La résidence secondaire a fait son retour en force, dans la perspective d’une utilisation qui ne se limite plus aux seules vacances.


La notion de «résidence semi-principale» a pu dès lors devenir une réalité pour ceux qui peuvent y accéder. C’est un lieu de vie secondaire, éloigné du tumulte urbain, qui permet de travailler à distance, mais dans lequel on s’installe désormais plusieurs jours par semaine, voire plusieurs mois par an.


Une étude réalisée par le groupe De particulier à particulier (PAP), en mai dernier, indiquait que près d’un tiers des candidats acquéreurs d’une résidence secondaire, dans le panel interrogé, prévoyaient d’en faire un usage intensif, en y passant plusieurs jours par semaine, en plus des week-ends et des vacances. C’est un grand changement par rapport aux années antérieures à la crise sanitaire, où le nombre annuel de nuitées passées dans cette deuxième résidence restait très faible.


C’est surtout le développement du travail à distance qui permet cette utilisation accrue de la résidence secondaire. Elle est aussi plus facile quand le foyer n’a plus d’enfants en âge scolaire et se libère des contraintes associées.


À distance mais pas trop loin

Si vous souhaitez garder la possibilité de rejoindre facilement votre lieu de travail ou votre cercle familial au sens large, la localisation géographique optimale de la nouvelle résidence se situe dans un rayon maximal de deux heures de trajet de votre résidence principale.


À partir de l’Île-de-France, l’orientation peut se faire aisément vers la Normandie, le Perche ou le Valois. De Lyon, la Bresse, la Drôme, ou les stations de Savoie et de Haute-Savoie sont recherchées. Cela représente souvent 200 à 250 kilomètres de distance entre les deux résidences.


Au-delà, pour un choix de vie qui n’exige pas un retour régulier vers la résidence principale, la campagne lointaine et le littoral français offrent de multiples possibilités. Mais, sans aller aussi loin, à cinquante kilomètres des grandes métropoles, vous pouvez aussi trouver la quiétude ou la verdure recherchée.


Des critères impératifs

Une résidence secondaire était autrefois uniquement réservée ou associée aux loisirs. Désormais, les différences entre vie privée et vie professionnelle s’estompent davantage.


Les acheteurs en quête de résidence alternée recherchent une pièce fermée qui peut être utilisée comme bureau. Une bonne connexion à Internet à haut débit et une bonne couverture mobile sont indispensables pour pouvoir travailler à distance dans les meilleures conditions.


Le site de l’Arcep permet d’évaluer la qualité des réseaux dans le secteur géographique.


Sur le plan juridique et patrimonial, l’indivision est la solution la plus pratiquée pour un achat en couple. Elle est souvent égalitaire (50/50), mais peut aussi prendre en compte les apports respectifs de chacun (65/35 par exemple). Dans une perspective de transmission, l’achat peut être réalisé en démembrement de propriété au profit d’enfants nus-propriétaires. L’acquisition à travers une société (Sarl, SCI) apporte peu d’avantages réels, sauf en cas de location saisonnière récurrente.


Des écarts de budgets

Le prix moyen d’une résidence secondaire en France évolue autour de 200.000 euros, selon les données des notaires et de l’Insee. Mais les projets peuvent démarrer bien en dessous de cette moyenne pour des appartements, et aller jusqu’à plusieurs millions d’euros pour des maisons de prestige. Chaque projet dépend des capacités de financement du foyer (lire l’encadré).


Détenir une deuxième résidence exige un minimum de ressources. Au prix d’achat du bien s’ajoutent les droits d’enregistrement, de plus de 6% de la valeur du logement dans l’ancien, et les premiers coûts d’aménagement avant l’installation.


Après une désaffection sensible de 2009 à 2016, le marché de la résidence secondaire s’était doucement réveillé, mais il s’est franchement animé depuis le printemps 2020.


En dehors du littoral atlantique qui connaît une nette hausse des prix, les opportunités restent nombreuses, le rattrapage des deux années écoulées ayant permis de retrouver des niveaux de prix équivalents ou légèrement supérieurs à ceux d’avant la crise, mais sans excès, à l’exception des sites balnéaires les plus recherchés du littoral situés sur la côte bretonne, le bassin d’Arcachon, la côte basque ou la Côte d’Azur.


Attention aux frais

Comme pour tout bien immobilier, les charges de toutes sortes, les coûts d’entretien, les travaux et les rénovations font partie des frais annuels que vous devez évaluer. En commençant par les impôts locaux : la taxe foncière et la taxe d’habitation qui est maintenue pour les résidences secondaires. Ces charges fiscales sont variables selon la commune et la taille du bien, mais il vous faut compter un total de plusieurs milliers d’euros par an dès qu’il s’agit d’une grande maison.


Les municipalités ont pour la plupart augmenté ces taxes, seules ressources directes qui leur restent depuis la mise en œuvre progressive de la suppression de la taxe d’habitation pour les résidences principales.


Si vous ne réalisez pas vous-même les petits travaux ou l’entretien, vous devez aussi prévoir un budget pour le jardinage, le ménage, la télésurveillance pour la sécurité, les frais de chauffage, les frais d’entretien de la piscine s’il y en a une, et les éventuels travaux récurrents.


En ajoutant les cotisations d’assurance et les abonnements aux divers opérateurs (énergie, eau, téléphonie et Internet, etc.), vous vous approchez assez vite d’un seuil de 10.000 euros par an, que vous dépasserez largement dès qu’il y aura des travaux ou des réparations.


Si vos finances personnelles et votre situation familiale et professionnelle vous le permettent, l’achat ou la rénovation d’une résidence secondaire pour y télétravailler peuvent vous donner la possibilité de combiner une amélioration de votre cadre de vie et le maintien de votre pratique professionnelle. Le marché est redevenu dynamique et offre des opportunités.


À crédit, c’est possible, mais sous contraintes

L’achat d’une résidence secondaire à crédit est moins simple qu’un prêt pour la résidence principale. Il exige impérativement de rester en deçà du taux d’endettement maximal de 35% des revenus du foyer demandé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) aux banques. Les taux de crédit obtenus sont toutefois comparables à ceux pratiqués pour une résidence principale. Selon la qualité du dossier, ils évoluent de 0,7 à 1,4%, hors assurance, en juillet.


Étude attentive

Les prêts pour une résidence secondaire sont étudiés avec beaucoup d’attention. Les banques vérifient si l’emprunteur a fini de rembourser ses crédits, ou s’approche en tout cas de la fin du remboursement de l’emprunt effectué pour l’acquisition de sa résidence principale, surtout lorsqu’il s’agit de dossiers jugés un peu limites.


Au cas par cas, le taux d’apport personnel demandé peut aussi varier selon le degré d’attractivité de la région où s’effectue l’achat. Plus il est élevé, plus le bien peut se revendre facilement si nécessaire, ce qui rassure l’établissement prêteur.

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