Investir en montagne : tour d'horizon des bonnes pratiques

La crise sanitaire a exacerbé les envies d’espace et de nature des ménages français. Une situation qui a profité au littoral, aux villes moyennes, ainsi qu’à l’immobilier de montagne et a fait grimper les prix. Dans ce contexte, plusieurs solutions s’offrent aux investisseurs qui veulent limiter l’impact fiscal et les charges d’un tel achat. Ancien avec gestion confiée à un agent immobilier ? Neuf avec le régime fiscal du loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou résidence de services ? Voici nos conseils pour réussir votre investissement à la montagne.

Immobilier de montagne : les prix en hausse de 20 % en trois ans

La fermeture temporaire des remontées mécaniques pendant la crise sanitaire ne semble pas avoir impacté l’immobilier de montagne. Mieux, la demande de logements enregistrée durant la période a grimpé en flèche, les Français étant désormais nombreux à rechercher la nature et le grand air, quitte à opter pour le télétravail.

Meilleurtaux : « Dans les Alpes du Nord, 45 stations font partie des 50 les plus chères de France. À titre d’exemple, les prix des appartements s’élèvent à plus de 12 424 euros/m² dans cette zone ».

Comme le rappelle Meilleurtaux, les prix de l’immobilier de montagne ont grimpé de +20 % durant les trois dernières années. Les Alpes du Nord enregistrent la plus forte hausse avec +22,7 %. Il faut dire qu’on y trouve quelque 70 stations de ski comme l’Alpe d’Huez, Méribel, Tignes, Megève et Chamonix-Mont-Blanc. Dans les Alpes du Sud et sa vingtaine de stations, les prix ont augmenté de +15,4 %. Enfin, la hausse est de +14,1 % dans les Pyrénées où l’on dénombre une dizaine de stations.

Immobilier neuf, ancien ou en résidence de tourisme ?

Acquérir un appartement à la montagne est avant tout une démarche personnelle qui permet de s’adonner aux sports de glisse l’hiver et à la marche l’été, et de profiter de grands espaces. Mais la mise en location plusieurs semaines par an, permet de rentabiliser l’investissement ou en tout cas, de mieux supporter les charges et les frais d’entretien et de rénovation. Plusieurs solutions s’offrent alors aux investisseurs.

INVESTIR DANS L’ANCIEN À LA MONTAGNE

Évidemment, il est possible d’acheter un bien ancien à la montagne et d’en assurer la gestion soi-même, quelques semaines par an. Attention toutefois, près de 80 % des revenus locatifs sont réalisés durant la période hivernale. Qui plus est, le turnover est important, il peut donc être judicieux de confier la gestion à un agent immobilier local qui facture environ 30 % du prix du loyer.

ACHETER DANS LE NEUF AVEC LE STATUT DE LMNP

Les résidences de standing à la montagne sont de plus en plus nombreuses. Elles offrent les avantages du neuf : pas de travaux, récupération de la TVA, appartement aux normes, terrasses, mais ne permettent toutefois pas de garantir un quelconque rendement ou un taux d’occupation. En effet, la mise en location d’un appartement neuf à la montagne passe par un mandat de gestion confié à un agent qui gère et remplit les lieux en l’absence du propriétaire. Le statut de LMNP permet de bénéficier d’avantages fiscaux.

LA RÉSIDENCE DE SERVICES

La résidence de tourisme à la montagne offre de nombreux avantages aux investisseurs. L’acquisition grâce au dispositif Censi-Bouvard, permet de confier l’entière gestion à un professionnel sur place. Le bien doit être loué pendant 9 ans, en contrepartie, le propriétaire bénéficie de réductions d’impôt. Attention toutefois, il ne peut pas bénéficier du bien à sa guise et doit respecter un calendrier strict. Si le taux de rentabilité et le ticket d’entrée pour ces résidences sont souvent séduisants, ils dépendent grandement du gestionnaire et de la durée effective de location annuelle.