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Immobilier : la montagne toujours au sommet


Selon les notaires, les ventes d’appartements et de chalets dans les stations de ski de Savoie Mont-Blanc enregistrent des pics en 2022. Sur ce marché où les biens deviennent rares, la demande reste forte et influe sur les prix.


Ce n’est pas un secret, « la montagne est un marché désirable », affiche d’emblée Nicolas Bouvier, notaire en Savoie, en guise de préambule à la présentation des chiffres 2022 de l’immobilier par la chambre interdépartementale des notaires (CIN) Savoie – Haute-Savoie, jeudi 16 mars.


Illustration : cet hiver, malgré un enneigement tardif en début de saison, les taux de remplissage du parc locatif ont été conformes à la moyenne des dix dernières années, sur un marché composé essentiellement de résidences secondaires.


Des prix qui explosent

En matière immobilière, partout, la demande est forte, sur fond de pénurie de biens à vendre. Et les valeurs s’envolent de +9 % à +16 % sur un an dans les stations de Savoie et de +2 % à +13 % en Haute-Savoie.


En tête du classement par massif, la Tarentaise, suivie du Mont-Blanc, des Trois Vallées et des Portes du Soleil, très prisées pour le ski et la glisse au cœur de grands domaines (voir la carte). Et par station, Val d’Isère devance Courchevel : le mètre carré s’y échange jusqu’à 13 500 € (+10 %).


Les niveaux de prix sont parfois tels que les clients moins fortunés se rabattent sur les massifs voisins. « Ce phénomène profite à d’autres stations. De cette façon, le Grand Massif est devenu très clairement le marché de report des Portes du Soleil, où les valeurs grimpent en flèche. »



Ailleurs, les stations villages, situées en moyenne montagne et moins orientées vers les clientèles internationales, ont aussi la cote. Destination les Aravis, le Beaufortain et, plus nouveau, la Maurienne.


« La montagne à vaches a de beaux restes et jouit d’un vrai capital d’attractivité », confirme Nicolas Bouvier.


Ce sont des secteurs où acquérir un pied-à-terre reste plus “abordable”, quoiqu’en nette augmentation depuis la covid et la généralisation du télétravail.


Quant aux biens, s’il existe une vraie appétence pour les appartements anciens (l’offre neuve étant aussi plus rare), dont la surface médiane s’établit à 31 m2, les chalets sont très convoités. Encore faut-il en avoir les moyens. À Megève, un chalet s’est vendu récemment 20 M€, contre 13,8 M€ quatre mois plus tôt !


« Dans certaines stations, on assiste à une explosion stratosphérique des prix », relève Maxence Berta, vice-président de la CIN, officiant à Megève.


Il faut compter plus d’un million d’euros dans le Mont-Blanc pour une maison ancienne, mais qu’il faudra rénover. « Certaines, à l’état de ruine, sont souvent démolies pour pouvoir disposer d’un terrain à bâtir, devenu une denrée rare », constate Nicolas Bouvier.


Sur ce marché considéré “à part”, le nombre de mutations est limité, indique la chambre des notaires. Globalement, la durée de détention y est supérieure à quinze ans. « Quand on investit en station, on y reste », assure Nicolas Bouvier, pointant un phénomène intergénérationnel où le bien se transmet de parents à enfants. « Et, in fine, le coût de détention immobilière n’est pas si élevé que cela dans le temps, la plupart des propriétaires préférant louer leur logement à certaines périodes de l’année pour limiter les charges. » Un sentiment partagé par Maxence Berta, qui évoque aussi « une importante fiscalité sur les plus-values incitant les propriétaires à conserver leur bien ». « De plus, ajoute-t-il, la pierre est une valeur sûre, un achat rassurant et sans risque. »


Qui achète ?

Preuve de cet engouement sur un marché dynamique, les acheteurs potentiels se ruent dans les agences et recourent aux marchands de bien, dont les opérations se multiplient, notamment dans le Mont-Blanc et les Aravis. Du coup, les listes d’attente grossissent – l’offre fondant comme neige au soleil au fil des mois –, et ce, en dépit de la remontée des taux de crédit (qui restent néanmoins inférieurs à l’inflation) et de la hausse du coût de la construction.


Le profil des acheteurs ? Des quadras et des quinquas au pouvoir d’achat élevé, prêts à mettre le prix, assurés d’une rentabilité à court terme pour ceux qui veulent mettre leur bien à la location.


« Les investisseurs préfèrent acheter en résidence de tourisme, plutôt dans le neuf avec une aide fiscale à la clé ; alors que les autres, qui veulent se faire plaisir, optent pour l’immobilier traditionnel », soulignent les notaires.


Pour beaucoup, ces acheteurs sont français. Cependant, les clientèles étrangères – à commencer par les Britanniques, les Belges, les Hollandais et, dans une moindre mesure, les Suisses, les Italiens et autres – affluent à nouveau et visent davantage les stations renommées, souvent en altitude élevée, où elles sont (presque) assurées de l’enneigement : la Tarentaise, les Trois Vallées, le Mont-Blanc et les Portes du Soleil.


L’enjeu énergétique

En montagne peut-être encore plus qu’ailleurs, en raison d’un foncier encore plus contraint, donc encore plus rare et cher, se pose toutefois la question de la rénovation énergétique. D’autant que 38 % au moins des logements en stations seraient des “passoires thermiques” (étiquetés F et G après DPE), selon la Fnaim (le cabinet Heero évoque, lui, 48 % tous massifs confondus).


De plus, la norme RE 2020 va imposer des seuils carbone de plus en plus contraignants dès 2025, sur les produits de construction et les émissions issues des consommations d’énergie. Ce qui aura inévitablement une incidence sur les prix, qui vont continuer à augmenter.


« Il va falloir être proactif et repenser les règlements d’urbanisme en montagne pour les rendre compatibles avec l’industrialisation de la construction », alerte Patrick Pelletier, vice-président de la Fédération BTP Savoie.


Enfin, le diagnostic de performance énergétique (DPE) pourrait s’étendre aux meublés de tourisme, pilier de l’économie de montagne. C’est du moins ce qu’a laissé entendre, en octobre dernier, le ministre délégué au Logement.


De quoi, en nombre de transactions, faire davantage fléchir le marché, qui souffre déjà de la pénurie d’offre disponible : « L’atterrissage est déjà perceptible sur le début 2023 », conclut la chambre.

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