Immobilier de montagne : les prix ne cessent d'augmenter

Depuis le début de la crise sanitaire, le nombre de transactions en Pays de Savoie n’a cessé d’augmenter, comme les prix, selon les derniers chiffres de la FNAIM Savoie Mont Blanc.

À Annecy, les prix au m2 des appartements ont augmenté de 10 %.

Non seulement la crise sanitaire n’a pas fait baisser les prix, - au contraire -, mais elle a surtout accéléré une tendance : celle de l’attrait pour les Pays de Savoie. La preuve par le nombre de transactions immobilières qui, selon la chambre Savoie Mont Blanc (SMB) de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), a augmenté à un rythme soutenu.

Entre mai 2020, soit la sortie du premier confinement, et mai 2021, 9 242 ventes immobilières ont été conclues en Savoie (+ 8,2 %) et 16 051 en Haute-Savoie (+ 11,4 %).

Et qui dit demande, dit hausse des prix. Pour un appartement, il faut désormais débourser en moyenne 3 638 € le m² (+ 7,8 %) en Savoie et 4 288 € le m² (+ 7,6 %) en Haute-Savoie.

Pour une maison, le mètre carré s’élève respectivement à 3 059 € (+ 5,6 %) et 4 578 € (+ 5 %).

Rien d’étonnant cependant pour Sébastien Cartier, nouveau président de la FNAIM SMB, pour qui « les taux d’emprunt favorables, l’épargne réalisée par les Français en 2020 et leurs revenus préservés par le chômage partiel ont contribué à maintenir leurs projets immobiliers. »

Il faut néanmoins nuancer ces valeurs et ces évolutions de prix en fonction des territoires des Pays de Savoie, bien différents du nord au sud.

Annecy, la valeur plus que sûre

Bien malin celui qui prédira un fléchissement de l’immobilier à Annecy. La cité lacustre possède des fondamentaux économiques toujours aussi solides, un cadre de vie envié et un habitat de qualité. De plus, le contexte actuel de l’immobilier ne devrait pas permettre de ralentir la hausse des prix.

« En matière de construction neuve, on est dans le flou artistique, observe Louis Mollard, gérant de l’agence SBM Immobilier à Annecy. Le marché du neuf étant en pénurie, il n’alimente plus celui de l’ancien. Les propriétaires hésitent à vendre, ne sachant pas ce qu’ils vont trouver derrière. Résultat, on manque d’offres. »

Pourtant, la demande est toujours aussi soutenue puisqu’Annecy reste, de loin, le marché immobilier le plus dynamique des Pays de Savoie avec 2 314 transactions réalisées entre mai 2020 et mai 2021. Rien d’étonnant de voir encore une flambée de 10 % du prix du mètre carré des appartements (soit 4 950 €).

Du côté des maisons, la FNAIM SMB constate un prix médian d’acquisition de 600 000 € sur la période de mai 2020 à mai 2021, contre 496 000 € entre janvier 2020 et janvier 2021.

Chambéry poursuit son envolée

Rien ne semble plus arrêter l’immobilier à Chambéry. Depuis trois ans, la Cité des Ducs voit, elle aussi, le prix de la pierre s’envoler, tout comme le nombre de transactions. « Il n’y a pas si longtemps, le nombre de ventes était plus faible à Chambéry, qui compte 58 000 habitants, qu’à Aix-les-Bains, qui en compte à peine 30 000 », expose Bérengère Servat, présidente adjointe de la FNAIM SMB.

Chambéry est même devenue le deuxième marché des Pays de Savoie, avec 986 transactions réalisées entre mai 2020 et mai 2021. Du jamais vu ! « Les programmes neufs se sont multipliés. Cela a relancé le marché et le nombre de ventes. La moitié des logements neufs sont d’ailleurs acquis par des investisseurs qui voient en Chambéry un placement sûr, équilibré et rentable, ajoute-t-elle. Grâce à ses prix attractifs, notamment dans l’ancien, la ville attire aussi de plus en plus de ménages, notamment des jeunes, qui trouvent ici des T3 dans leur budget. »

Si à Aix-les-Bains il faut compter en moyenne 3 260 € le m² (+ 6 %) pour un appartement, Chambéry reste toujours un peu plus abordable, malgré une hausse de 7 %, avec un prix moyen à 2 890 € le m².

Dans le Genevois, les investisseurs en plein doute

En matière de transactions, le nord de la Haute-Savoie renoue avec une tendance haussière, après quelques mois de stabilité. Les prix des appartements sont en hausse de 3 % (3 700 € le m²), après avoir stagné autour de 3 600 € en 2020.

Le secteur du Genevois, l’un des plus dynamiques de France en matière d’immobilier, avait en effet subi quelques incertitudes quant à la politique suisse vis-à-vis des frontaliers.

« Avec la crise sanitaire, les entreprises du canton de Genève ont été nombreuses à licencier, c’est une réalité. Nombre de frontaliers ont reporté leur projet d’acquisition immobilière », note Sébastien Cartier. Il estime aussi que « les prix ont plafonné naturellement, étant déjà à un niveau élevé. » Par ailleurs, le territoire aurait connu ces derniers mois une suroffre locative.

« Les besoins en main-d’œuvre du côté de Genève ayant été réduits pendant la crise sanitaire, les candidats à la location ont été moins nombreux. Ce qui a augmenté la vacance locative et donc refroidi certains investisseurs, notamment dans le neuf », ajoute-t-il.

Selon lui, la hausse de 3 % du prix du mètre carré est le signe que le marché repart à la normale.

Le secteur de l’Arve, toujours un peu plus plébiscité

En proie à des problèmes de qualité de l’air persistants, les communes le long de l’Arve voient malgré tout leur marché immobilier rester dynamique. Après un bond de 10 % en 2020, le prix du mètre carré en fait un nouveau de 5 % (2 920 € le m²) sur les 12 derniers mois, selon la FNAIM SMB.

« La Vallée de l’Arve suit une tendance à la hausse observée au nord du côté de La Roche-sur-Foron et de Bonneville, dynamisées par des frontaliers, expose Christophe Dechamboux, administrateur de la FNAIM sur ce secteur, et au sud du côté de Sallanches et Passy où l’on voit de plus en plus d’acquéreurs descendre en vallée, Chamonix étant devenue hors budget pour eux. »

De Cluses jusqu’à Sallanches, les prix sont à la hausse certes, mais moins impactés par les salaires suisses qu’au nord du département, les acquéreurs étant globalement des familles, vivant et travaillant sur place. D'où un prix au mètre carré encore sous la barre des 3 000 €.

Immobilier de montagne : une forte demande

L’arrêt des remontées mécaniques pour l’hiver 2020-2021 n’aura pas eu raison des hausses de prix en altitude.

« Un engouement sans précédent pour l’immobilier de montagne ces 18 derniers mois a asséché le marché !, observe Jean-Jacques Botta, administrateur de la FNAIM Savoie Mont Blanc.

La demande est telle pour toutes les typologies de biens, et l’offre désormais si faible, que l’on constate en moyenne une hausse du prix au mètre carré de 7 % en montagne sur l’ensemble des Pays de Savoie. »

Pour lui, « cet engouement vient de l’appétit d’acquéreurs qui ont voulu sécuriser, en temps de crise, leurs liquidités dans une valeur refuge. Mais pas sûr que tous aient fait une bonne affaire, à moyen terme. Les vendeurs sont nombreux à surestimer la valeur de leur bien.

Mais les acquéreurs ne sont pas fous et risquent de commencer à refuser d’acheter à un certain niveau de prix.»